Der Mieter hat diejenigen Tatsachen vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, welche einen Vorwegabzug aus Gründen der Billigkeit ausnahmsweise geboten erscheinen lassen. Der Nachweis einer erheblichen Mehrbelastung kann nicht durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittswerten geführt werden (BGH, Urt. v. 11.08.2010 – VIII ZR 45/10).
Mit ‘Wirtschaftlichkeit’ getaggte Artikel
Darlegungs- und Beweislast für erhebliche Mehrkosten.
Mittwoch, 10. November 2010Umlage der Kosten für Verbrauchserfassungsgeräte.
Montag, 23. August 2010Der Vermieter vereinbart für die Verbrauchserfassungsgeräte an den Heizkörpern eine wesentliche höhere als die marktübliche Miete. Der Mieter verweigert die Zahlung der anteilig umgelegten Betriebskosten.
Das LG Köln gibt dem Mieter recht. Der Vermieter könne die Kosten für Verbrauchserfassungsgeräte nur dann umlegen, wenn er dieses Verhalten sachlich rechtfertigen kann. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht oder erklärt er sich zu dieser Frage nicht, ist von einem Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen (LG Köln, Urt. v. 04.11.2004 – 6 S 36/04).
Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Freitag, 20. August 2010Es bedürfe einer besonders genauen Darlegungen zur Wirtschaftlichkeit der beauftragten Arbeiten, wenn der Vermieter ein Unternehmen, dessen alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer er ist, mit der Gebäudereinigung und weiteren Leistungen am Grundstück beauftragt und die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter im Gebäude umgelegt werden sollen (AG Köln Urt. v. 12.02.2007 – 206 C 164/06).
Kosten der Sperrmüllentsorgung trägt der Mieter.
Montag, 16. August 2010Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten ab. Der Mieter wehrt sich gegen die Umlage der Kosten für die Sperrmüllbeseitigung.
Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter recht. Die Kosten für die Sperrmüllbeseitigung gehören zu den Kosten der Müllbeseitigung. Unschädlich sei, dass die Sperrmüllkosten nicht jährlich entstehen, sondern laufend. Die Kosten könnten auch dann umgelegt werden, wenn Nicht-Mieter den Müll rechtswidrig auf dem Gelände entsorgen würden (BGH, Urt. v. 13.01.2010 – VIII ZR 137/09).
Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
Freitag, 13. August 2010Bei der Abrechnung der Betriebskosten ist der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten. Es dürfen nur solche Kosten abgerechnet werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt seien. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz besage, dass sich der Vermieter bei der Bewirtschaftung seines Anwesens so verhalten müsse, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde, wenn die Möglichkeit zur Kostenumlage nicht bestünde. Allerdings habe der Vermieter einen Ermessensspielraum, der sich nach den konkreten Verhältnissen im Einzelfall richtet. Ist das Ermessen überschritten, sei die Umlage der insoweit entstandenen Kosten nicht gerechtfertigt (LG Magdeburg, Urt. v. 25.05.2007 – 1 S 60/07).
Wärmecontracting
Mittwoch, 11. August 2010Die Vermieter begehrt von den Mietern auf der Grundlage der Abrechnungen eines Wärmecontractingunternehmens die Nachzahlung von Heizungs- und Warmwasserkosten. Die Versorgung der Mieter erfolgte in der Vergangenheit über eine Zentralheizung. Vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter änderte der Vermieter die Wärmeversorgung über ein Wärmecontractingunternehmen. Die Kosten hierfür sind deutlich höher als für die frühere Zenralheizung.
Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter recht. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Diese Pflicht setzt jedoch ein Schuldverhältnis, also einen Mietvertrag voraus, der zum Zeitpunkt des Vertrages mit dem Wärmecontractingunternehmen noch nicht vorlag, so dass der Mieter sich nicht auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot berufen konnte (BGH, Urt. v. 28. 11. 2007 – VIII ZR 243/06).
Kosten für Müllmanagement können umgelegt werden.
Montag, 09. August 2010Der Mieter wehrt sich gegen die Umlage der Kosten für das Müllmanagement durch einen externen Dienstleister, die der Vermieter unter der Position „Müllabfuhr“ abrechnet.
Das LG Berlin gibt dem Mieter in der Berufung recht. Allerdings nur deshalb, weil der Vermieter versäumt habe seine Klage ausreichend zu begründen. Im Ergebnis seien Kosten für das Müllmanagement keine Kosten der Müllabfuhr. Eine Umlage käme aber dann in Betracht, wenn die ersparten Müllabfuhrkosten höher seien als die Managementkosten und wenn der Vermieter eine entsprechende wirtschaftliche Müllentsorgung nicht selbst bewerkstelligen könne (LG Berlin, Urt. v. 07.07.2009 – 63 S 443/08).
Ist ein Verweis auf den Betriebskostenspiegel ausreichend?
Freitag, 06. August 2010In der Betriebskostenabrechnung des Vermieters ist eine Position enthalten, die den Mittelwert für diese Kostenart des Betriebskostenspiegels um ca. 8 % übersteigt. Der Mieter verweigert die Zahlung mit der Behauptung, der Vermieter hat gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen und verweist auf den Betriebskostenspiegel.
Das LG Aachen gibt dem Vermieter in der Berufung recht. Bei einem so geringfügigen Verstoß reiche der bloße Hinweis auf den Betriebskostenspiegel nicht aus, damit der Mieter seiner Darlegungslast nachkomme (LG Aachen, Urt. v. 15.01.2010 – 6 S 159/09).
Terrorversicherung mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot vereinbar.
Mittwoch, 04. August 2010Das Mietobjekt liegt in einer Mischbebauung unmittelbar neben dem Bundesamt und in der Nähe von Einrichtungen des Landes Hessen sowie eines Fußballstadions. US-amerikanische, teils militärische Einrichtungen sind in der Stadt vorhanden. Mit der Klage macht der Vermieter Erstattung anteiliger Prämien für die Terrorversicherung im Rahmen der Betriebskosten geltend.
Das OLG Frankfurt a.M. gibt dem Vermieter recht. Bei einer Terrorversicherung, welche vorrangig die Gebäudesubstanz versichert, handele es sich um eine Sachversicherung. Der Abschluss einer Terrorversicherung sei jedenfalls dann mit dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu vereinbaren mit der Folge der Umlagefähigkeit der zu leistenden Prämien auf die Mieter, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen (OLG Frankfurt a.M. Urt. v. 26. 6. 2009 – 2 U 54/09).
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