Der Mieter hat diejenigen Tatsachen vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, welche einen Vorwegabzug aus Gründen der Billigkeit ausnahmsweise geboten erscheinen lassen. Der Nachweis einer erheblichen Mehrbelastung kann nicht durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittswerten geführt werden (BGH, Urt. v. 11.08.2010 – VIII ZR 45/10).
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Darlegungs- und Beweislast für erhebliche Mehrkosten.
Mittwoch, 10. November 2010Keine formelle Unwirksamkeit bei fehlendem Vorwegabzug.
Montag, 08. November 2010Fehlt in einer Betriebskostenabrechnung für ein gemischt genutztes Gebäude der Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung, ist die Abrechnung auch dann nicht formell unwirksam, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urt. v. 11.08.2010 – VIII ZR 45/10).
Versicherungen
Mittwoch, 20. Oktober 2010Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ zusammenfassen (BGH, Urt. v. 16.09.2009 – VIII ZR 346/08).
Anpassung der Vorauszahlungen auch bei verspäteter Abrechnung.
Mittwoch, 13. Oktober 2010Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten 2005 erst im April 2007 ab. Die Nachzahlung wird nicht mehr geltend gemacht, jedoch fordert der Vermieter erhöhte Vorauszahlungen.
Der BGH gibt dem Vermieter recht. Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nicht entgegen. Eine Erhöhung der Vorauszahlungen nach § 560 BGB setzt nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Das Gesetz spricht nicht davon, dass diese auch innerhalb der Ausschlussfrist zugehen müsste (BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 258/09).
„Ausfrieren“ des Geschäftsraummieters.
Montag, 20. September 2010Der Geschäftsraummieter kommt mit der Miete in Verzug, so dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt. Der Vermieter droht außerdem an, die Versorgung mit Warmwasser und Heizung einzustellen. Der Mieter erhebt Klage, die angedrohte Versorgungssperre zu untersagen.
Das Gericht kommt zu dem Ergebnis, dass dem Mieter der geltend gemachte Unterlassungsanspruch nicht zustehe. Durch die fristlose Kündigung des Mietvertrages ist das Mietverhältnis beendet. Der Vermieter ist damit nicht mehr vertraglich verpflichtet, den Mieter mit Warmwasser oder Heizung zu versorgen. Auch eine dahingehende nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters bestehe nicht. Er würde andernfalls Gefahr laufen, die von ihm verauslagten Kosten nicht erstattet zu erhalten und dadurch einen Schaden zu erleiden. Dies ist dem Vermieter nicht zuzumuten (BGH, Urt. v. 06.05.2009 – XII ZR 137/07).
Reinigungskosten für Öltank sind Betriebskosten.
Mittwoch, 18. August 2010Der Vermieter lässt alle 5-7 Jahre den Öltank der Heizungsanlage reinigen. Die Kosten stellt er in die Betriebskostenabrechnung ein. Der Mieter verweigert insoweit die Zahlung. Der Vermieter beschreitet den Rechtsweg.
Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter recht. Die Kosten der Öltankreinigung seien umlegbare Kosten der Reinigung der Heizungsanlage gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV. Ein Turnus von 5-7 Jahren reiche aus, um die Kosten als „laufend“ zu qualifizieren. Damit handele es sich auch nicht um Instandhaltungskosten (BGH, Urt. v. 11.11.2009 – VIII ZR 221/08).
Kosten der Sperrmüllentsorgung trägt der Mieter.
Montag, 16. August 2010Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten ab. Der Mieter wehrt sich gegen die Umlage der Kosten für die Sperrmüllbeseitigung.
Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter recht. Die Kosten für die Sperrmüllbeseitigung gehören zu den Kosten der Müllbeseitigung. Unschädlich sei, dass die Sperrmüllkosten nicht jährlich entstehen, sondern laufend. Die Kosten könnten auch dann umgelegt werden, wenn Nicht-Mieter den Müll rechtswidrig auf dem Gelände entsorgen würden (BGH, Urt. v. 13.01.2010 – VIII ZR 137/09).
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