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Archiv für die Kategorie ‘Sonstige Betriebskosten’

Wasserverbrauch schätzen durch Vermieter korrekt?

Montag, 26. September 2011

Darf der Vermieter den Wasserverbrauch schätzen?

Nein, der Vermieter ist verpflichtet generell zu regeln, wie die Umlage der Nebenkosten zu erfolgen hat. Schätzungen sind da nicht zulässig:

http://www.juris.de/purl/gesetze/BGB_!_556a

Umlegen kann der Vermieter die Nebenkosten z.B. nach Verbrauch, Wohnfläche, Personenzahl, Anteil pro Wohneinheit oder pauschal (falls nicht anders möglich).

Dabei ist entscheidend, was die Parteien vereinbart haben. Am besten sollte dies schriftlich festgehalten werden, dem Mieter muss mitgeteilt werden, wie die Umlage erfolgen wird.

Ein Zähler für den Wasserverbrauch pro Wohnung wäre dabei am vorteilhaftesten, da am transparentesten, ansonsten fällte es dem Mieter schwer einen anderen Verbrauch als den vom Vermieter zu Grunde gelegten nachzuweisen

Gericht entscheidet Umlage nach Wohnfläche zu undifferenziert

Donnerstag, 12. Mai 2011

10 Prozent Abschlage bei den Nebenkosten sind gerechtfertigt, falls Mieter keinen Stellplatz in der gemeinsamen Tiefgarage der Wohnanlage hat. Das hat jetzt das Landgericht Itzehoe entschieden (Az. 9 S 96/09).

Eine Mieterin hat auf Ihren laut Mietvertrag zustehenden Tiefgaragenstellplatz verzichtet. Der Vermieter hat diesen daraufhin anderweitig vermietet.

Die jährlichen Betriebskosten berechnete der Vermieter jedoch weiterhin nach dem gleichen Quadratmeterschlüssel (also wohnflächenabhängig) wie alle anderen Hausbewohner, obwohl die Tiefgarage nicht mehr genutzt wird.

Das Gericht in Itzehohe teilte die Auffassung des Vermieters nicht, der meinte, dass es unerheblich sei, ob unter dem Haus eine Tiefgarage stehe oder nicht, das sei ja etwa für die Beseitigung des Niederschlagswasser irrelevant.

Entscheidend sei nicht, ob duch das Vorhandensein der Garage relevante Mehrkosten anfallen. Das ändert nicht die Tatsache, dass die anderen Mieter mit Stellplätzen einen zusätzlichen Nutzen davon haben.

Gibt es also Stellplätze, die nicht den Bewohnern zur Verfügung stehen, sondern anderweitig vermietet werden, muss ein angemessener Teil der auf  Stellplätze entfallenen Nebenkosten auf die Stellplatzinhaber verteilt werden.

Eine gleichmäßige Umlage auf alle Mieter ist dann nicht mehr möglich. Das Gericht hält hierbei einen Abzug von 10% der Nebenkosten für angemessen.

Quelle: www.versicherungsbote.de, www.deutsche-anwaltshotline.de

Nebenkostenspiegel 2009 veröffentlicht

Freitag, 01. April 2011

Nebenkostenspiegel Deutschland 200901.04.2011: Heute wurde der Nebenkostenspiegel für Deutschland 2009 von www.nebenkosten-rechner.de veröffentlicht.

Nachdem vor kurzem der Nebenkostenspiegel 2008 vorgestellt wurde, sind nun auch die einzelnen Betriebskosten der deutschen Mieter aus dem letzten relevanten Abrechnungsjahr 2009 verfügbar.

Die durchschnittlichen Betriebskosten sind seit dem vorangegangenen Jahr leicht gestiegen, sie betragen 2,52 €/qm im Monat (vgl. 2008: 2,49 €/qm).

Große Veränderungen in den einzelnen Positionen der Nebenkostenabrechnung sind kaum zu verzeichnen. Am auffälligsten ist noch die Verringerung der Heizkosten um über 2%. Die Heizkosten Werte, die die Nutzer des Nebenkostenrechners angegeben haben, unterscheiden sich sehr von denen des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes, der hier optimistischer im Sinne der Mieter zu sein scheint.

Daneben sind die angegebenen Werte des Nebenkostenspiegels an weiteren Stellen deutlich höher als die des Betriebskostenspiegels. Aufzugskosten sind so im Schnitt bei 0,19 € (DMB: 0,13 €), die Kosten für den Hausmeister bei 0,23 € (DMB: 0,18 €). Bei Grundsteuer, Versicherungen oder auch der Müllbeseitigung liegen die Werte beider Untersuchungen fast deckungsgleich.

Der Nebenkostenspiegel wertet die Daten von weit über 10.000 eingegebenen Nebenkostenabrechnungen aus und kann somit eine sehr realistisches Bild der Nebenkosten in Deutschland zeichnen. Natürlich kann es im konkreten Mietverhältnis zu Abweichungen kommen, jedoch kann der Nebenkostenspiegel dazu dienen, bei größeren Abweichungen von diesem, etwas genauer in die eigene Nebenkostenabrechnung zu schauen und die Positionen zu kontrollieren.

Auch für 2010 liegen bereits viele Daten vor. Es zeichnet sich ab, dass insbesondere Strom- und Heizkosten wohl auffällig steigen werden, die kalten Betriebskosten eher moderat.

Hier geht es zum Nebenkostenspiegel 2009: Alle durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland 2008

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Nebenkostenspiegel 2008 ist da

Mittwoch, 30. März 2011

Nebenkosten (Betriebskosten) in Deutschland in 2008Der Nebenkostenspiegel oder auch Betriebskostenspiegel 2008 ist da.
Nebenkosten-rechner.de präsentiert damit den ersten eigenen Nebenkostenspiegel für Deutschland.

Insgesamt haben Wohnraummieter im Jahr 2008 in Deutschland durchschnittlich 2,49 € (Summe der Einzelwerte: 3,37 €) pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche bezahlt. Hier muss beachtet werden, dass nicht für jede Mietwohnung Aufzugskosten, Kosten für Gartenreinigung oder andere Posten abgerechnet werden können deshalb sind die durchschnittlich gezahlten Nebenkosten geringer als die Summe der Einzelwerte. Im Vergleich hierzu ermittelte der DMB in seinem Betriebskostenspiegel 2008 für Deutschland einen Wert von 2,91 € pro qm pro Monat als Summe der Einzelwerte (Quelle: DMB, Betriebskostenspiegel für Deutschland).

Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 77,33 qm waren die deutschen Wohnungsmieter deshalb durchschnittlich mit monatlichen Betriebskosten in Höhe von 192,65 € belastet.

Ein Vergleich der Einzelwerte des Nebenkostenspiegels von www.nebenkosten-rechner.de mit dem Betriebskostenspiegel des DMB zeigt, dass sowohl die Primärerhebung, als auch die sehr praxisnahe Erhebung direkt beim Mieter zu ähnlichen Ergebnissen führen, beide Erhebungsformen können als fachlich fundiert und zuverlässig angesehen werden. Insbesondere die Aufzugskosten fallen jedoch mit 0,19 € in der Praxis deutlich höher aus. Wasser und Abwasser zeigen ebenfalls eine größere Differenz. Hier könnte die richtige Differenzierung der einzelnen Kostenarten auf der Nebenkostenabrechnung durch den Mieter Probleme bereitet haben.

Interessant ist auch, dass bei den Heizkosten im Durchschnitt 36 % auf die Grundkosten entfallen, was einem Betrag von 0,34 € pro qm pro Monat entspricht. Die HeizKV schreibt vor, dass der Vermieter lediglich zwischen 30 % und 50 % der Heizkosten als Grundkosten umlegen darf (§ 7 Abs. 1 HeizKV). In der Praxis nähert sich dieser Wert der unteren Grenze. Dies dürfte auch im Interesse der Mieter liegen, die weniger Kosten zu tragen haben, wenn sie sich sparsam verhalten.

Der Nebenkostenspiegel 2009 steht bereits in den Startlöchern und wird in den nächsten Tagen zur Verfügung stehen. In regelmäßgem Abstand wird www.nebenkosten-rechner.de dann die Nebenkostenspiegel für sämtliche Bundesländer Deutschlands veröffentlichen.

Auch für einzelne Landkreise, Gemeinden oder auch nur Postleitzahlengebiete kann auf Anfrage ein Nebenkostenspiegel erstellt werden.

Hier geht es zum Nebenkostenspiegel 2008: Alle durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland 2008

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Atomstrom durch Ökostrom ersetzen. Ist das möglich?

Donnerstag, 17. März 2011

Durch die aktuelle Diskussion rund um die Kernenergie und die Sicherheit deutscher Atomkraftwerke fragen Verbraucher verstärkt nach Möglichkeiten Ihren Strom bei Anbietern zu beziehen, die Strom ohne Kernkraft liefern.

Es bilden sich z.B. auch Gruppen in facebook oder anderen sozialen Netzwerken, die sich gegenseitig dazu animieren, den Stromanbieter zu wechseln.

Was muss man nun beachten, wenn man den Anbieter wechseln möchte?

Die Stromkosten sind nur bedingt Teil der Miet Nebenkosten (bzw. Betriebskosten). Nur der Strom, der für allgemeine Verbraucher im Mietshaus benötigt wird (z.B. Licht auf dem Flur, Video/ Sprechanlage, etc.) kann vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden. Der Strom, der in der eigenen Wohnung für die Verbraucher des Mieters (TV, Licht, Herd, etc.) wird in der Regel vom Mieter selbst bezogen und bezahlt. Meist ist der Vertragspartner des Mieters ein regionaler Anbieter, z.B. die Stadtwerke.

Sowohl die Stadtwerke, als auch überregionale und spezialisierte Anbieter bieten unterschiedliche Strompakete an. Dabei gibt es Pakete mit und ohne Strom aus Kernenergie.

Ist Ökostrom teurer als Atomstrom?

Deutschland bezieht heute nur noch unter  20% (2009: 23%) des Energiebedarfs durch Atomstrom. Jedoch ist dieser sehr günstig herzustellen, da die hohen Erstaufwendungen bei älteren Kraftwerken (Anfangsinvestition, Ausbaue, etc.) inzwischen abgeschrieben sind und der so erzeugte Strom mit geringeren Produktionskosten belastet ist.

Der Strompreis wird jedoch, ähnlich wie Aktien an einer Börse gehandelt, in Deutschland ist diese Börse in Leipzig (Siehe: http://de.wikipedia.org/wiki/Strombörse). Der Handel wird von einigen wenigen großen Anbietern dominiert, was regelmäßig kritisiert wird.

Der Atomstrom ist also günstiger in der Herstellung, muss aber durch nicht unbedingt derart günstig beim verbraucher ankommen (künstliches “Hochhalten” des Strompreises). Zudem wird Ökostrom noch von der Bundesregierung subventioniert.

Es ist also möglich Ökostrom zu vernünftigen Preisen zu erhalten. Unter http://www.microtarife.de/oekostrom-tarifrechner kann man dies z.B. gut nachrechnen und Tarife vergleichen.

Das Portal Verivox hat beobachtet, dass Ökostromtarife oft sogar billiger sind als die Grundversorgung der lokalen Stadtwerke. Bis zu 200 € können so im Jahr gespart werden (bei ca. 4000 kwh/Jahr) (siehe: http://www.verivox.de/)

Mittelfristig ist wahrscheinlich mit höheren Kosten für Strom zu rechnen, da erneuerbare Energien nicht sofort die Kernenergie ersetzen können, Kernenergie aber durch Abschaltung von Kraftwerken wohl im Angebot verknappt wird und die Herstellung und Logistik von Ökostrom noch relativ teuer ist.

Somit kann davon ausgegangen werden, dass die Nebenkosten der Miete, zu denen der Stromverbrauch in der Mietwohnung durchaus gezählt werden kann mittelfristig ebenfalls weiter steigen werden.

Kosten für die Funktionsprüfung einer Rauchmeldeanlage.

Freitag, 27. August 2010

Der Vermieter fordert den Mieter auf, höhere Vorauszahlungen zu leisten, nachdem der Vermieter Rauchmeldeanlagen einbauen lies und die jährlichen Kosten der Funktionsprüfung in die Vorauszahlungen mit einfließen lässt. Der Mieter verweigert die Zahlung.

Das Amtsgericht gibt dem Vermieter recht. Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit der Rauchmeldeanlage entstünden, seien Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten” i.S. von § BetrKV § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden könnten (AG Lübeck, Urt. v. 05.11.2007 – 21 C 1668/07).

Wartungskosten für Elektroanlagen.

Mittwoch, 25. August 2010

Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten ab und fordert unter anderem einen anteiligen Betrag für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik. Die Revision der Elektroanlagen wird entsprechend den berufsgenossenschaftlichen Unfallverhütungsvorschriften im Abstand von vier Jahren durchgeführt. Der Mieter verweigert die Zahlung.

Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter recht. Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit der Elektroanlage entstünden, seien Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten” i.S. von § BetrKV § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden könnten BGH. Urt. v. 14. 2. 2007 – VIII ZR 123/06).

Prüfung der Elektroanlage in Nebenkostenabrechnung?

Dienstag, 25. Mai 2010

Die wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als “sonstige Betriebskosten” im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können. (BGH, Urt .v. 14.02.07 – VIII ZR 123/06, www.bundesgerichtshof.de).