Der Vermieter verklagt den Herausgeber eines Branchenbuches auf Unterlassen, da dieser für die Parteien eines Mehrfamilienhauses die Bücher in das Treppenhaus legt. Die Briefkästen sind für die Aufnahme des Branchenbuches nicht ausreichend dimensioniert. Nicht abgeholte Bücher werden vom Herausgeber alsbald wieder eingesammelt.
Der BGH gibt dem Herausgeber recht. Die Mieter haben ein berechtigtes Interesse an den Branchenbüchern. Da diese nicht in die Briefkästen passen, gehöre die (kurzfristige) Ablage im Treppenhaus zum vertraglich geschuldeten Mietgebrauch gegenüber den Mietern. Eine Gefahr gehe von den Büchern nicht aus (BGH, Urt. v. 10.11.2006 – V ZR 46/06).
Die Mieterin stellt regelmäßig ihren Kinderwagen im Treppenhaus ab, da er nicht in den Aufzug passt. Der Mietvertrag verbietet das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus. Alternative Unterstellmöglichkeiten bestehen nicht. Der Vermieter klagt auf Unterlassen.
Das Landgericht gibt der Mieterin recht. Zu der vertraglich geschuldeten Gebrauchsgewährung des Vermieters gehöre auch das Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus. Die Verbotsklausel des Mietvertrages sei unzulässig pauschal formuliert und somit unwirksam. Das Nutzungsrecht der Mieterin finde aber dann ein Ende, wenn eine konkrete Verletzung von Brandschutzbestimmungen vorliege oder der Vermieter vergleichbare Unterstellmöglichkeiten anbiete. Beides sah das Gericht nicht als gegeben an (LG Berlin, Urt. v. 15.09.2009 – 63 S 487/08).
Der Mieter gibt in seiner Selbstauskunft seinen Bruttolohn als Nettolohn an und erklärt zudem, dass er bei einem renommierten Institut angestellt ist. Tatsächlich befindet er sich noch in der Ausbildung und ist für das Institut nur freiberuflich tätig. Der Vermieter kündigt zwei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses wegen arglistiger Täuschung. Zahlungsschwierigkeiten seitens des Mieters sind in dieser Zeit nicht aufgetreten. Der Vermieter klagt auf Räumung.
Das Landgericht gibt dem Vermieter recht. Die falsche Beantwortung der Fragen stelle eine arglistige Täuschung dar. Der Vermieter sei zu einer Bonitätsprüfung berechtigt. Eine schlechte Vermögenslage oder Zahlungsschwierigkeiten seine nicht erforderlich. Es genüge, wenn der Vermieter den Vertrag bei wahrheitsgemäßer Angaben höchstwahrscheinlich nicht geschlossen hätte (LG München I, Urt. v. 25.03.2009 – 14 S 18532/08).
Der Vermieter fordert den Mieter auf, höhere Vorauszahlungen zu leisten, nachdem der Vermieter Rauchmeldeanlagen einbauen lies und die jährlichen Kosten der Funktionsprüfung in die Vorauszahlungen mit einfließen lässt. Der Mieter verweigert die Zahlung.
Das Amtsgericht gibt dem Vermieter recht. Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit der Rauchmeldeanlage entstünden, seien Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten” i.S. von § BetrKV § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden könnten (AG Lübeck, Urt. v. 05.11.2007 – 21 C 1668/07).
Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten ab und fordert unter anderem einen anteiligen Betrag für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik. Die Revision der Elektroanlagen wird entsprechend den berufsgenossenschaftlichen Unfallverhütungsvorschriften im Abstand von vier Jahren durchgeführt. Der Mieter verweigert die Zahlung.
Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter recht. Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit der Elektroanlage entstünden, seien Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten” i.S. von § BetrKV § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden könnten BGH. Urt. v. 14. 2. 2007 – VIII ZR 123/06).
Der Vermieter vereinbart für die Verbrauchserfassungsgeräte an den Heizkörpern eine wesentliche höhere als die marktübliche Miete. Der Mieter verweigert die Zahlung der anteilig umgelegten Betriebskosten.
Das LG Köln gibt dem Mieter recht. Der Vermieter könne die Kosten für Verbrauchserfassungsgeräte nur dann umlegen, wenn er dieses Verhalten sachlich rechtfertigen kann. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht oder erklärt er sich zu dieser Frage nicht, ist von einem Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen (LG Köln, Urt. v. 04.11.2004 – 6 S 36/04).
Es bedürfe einer besonders genauen Darlegungen zur Wirtschaftlichkeit der beauftragten Arbeiten, wenn der Vermieter ein Unternehmen, dessen alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer er ist, mit der Gebäudereinigung und weiteren Leistungen am Grundstück beauftragt und die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter im Gebäude umgelegt werden sollen (AG Köln Urt. v. 12.02.2007 – 206 C 164/06).
Der Vermieter lässt alle 5-7 Jahre den Öltank der Heizungsanlage reinigen. Die Kosten stellt er in die Betriebskostenabrechnung ein. Der Mieter verweigert insoweit die Zahlung. Der Vermieter beschreitet den Rechtsweg.
Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter recht. Die Kosten der Öltankreinigung seien umlegbare Kosten der Reinigung der Heizungsanlage gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV. Ein Turnus von 5-7 Jahren reiche aus, um die Kosten als „laufend“ zu qualifizieren. Damit handele es sich auch nicht um Instandhaltungskosten (BGH, Urt. v. 11.11.2009 – VIII ZR 221/08).
Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten ab. Der Mieter wehrt sich gegen die Umlage der Kosten für die Sperrmüllbeseitigung.
Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter recht. Die Kosten für die Sperrmüllbeseitigung gehören zu den Kosten der Müllbeseitigung. Unschädlich sei, dass die Sperrmüllkosten nicht jährlich entstehen, sondern laufend. Die Kosten könnten auch dann umgelegt werden, wenn Nicht-Mieter den Müll rechtswidrig auf dem Gelände entsorgen würden (BGH, Urt. v. 13.01.2010 – VIII ZR 137/09).
Bei der Abrechnung der Betriebskosten ist der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten. Es dürfen nur solche Kosten abgerechnet werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt seien. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz besage, dass sich der Vermieter bei der Bewirtschaftung seines Anwesens so verhalten müsse, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde, wenn die Möglichkeit zur Kostenumlage nicht bestünde. Allerdings habe der Vermieter einen Ermessensspielraum, der sich nach den konkreten Verhältnissen im Einzelfall richtet. Ist das Ermessen überschritten, sei die Umlage der insoweit entstandenen Kosten nicht gerechtfertigt (LG Magdeburg, Urt. v. 25.05.2007 – 1 S 60/07).